新宿で家賃滞納の立ち退き請求など不動産の法律相談なら弁護士菅野利彦

不動産の問題についてこんなお悩みはありませんか？

マンションの家賃を滞納され、困っている
アパートの老朽化で建て直しを考えているが、住人にどう切り出せばいいのか
テナントのオーナーから、賃上げの通知が来た
マンションの管理費や修繕積立金の約束を守らない人に対し、どのように回収したらいいのか
戦前から、契約書のないまま賃借関係が続いているが、トラブルが起きないか不安

弁護士へ依頼するメリット

不動産のご依頼で一番多いのは、契約書に関するご相談です。一方的に不利益を被らないようにするのはもちろん、あいまいな表記を避け、後にトラブルが起こらないようにすることが大切です。そのためには、法律のプロである、弁護士の知見が欠かせません。
弁護士は、トラブルに介入できる唯一の職業です。判例などを参考に目安にしながら、的確なアドバイスをご提示いたします。

不動産の売却について

不動産業者だけでは解決できない事例としては、物件に法律的問題を含んでいる場合、遺産分割や債務整理に伴って売却する場合、地主と借地人と間での等価交換では税金の問題は避けては通れません。不動産業者と税理士など専門家と相談しながら進めていく必要があります。

家賃の滞納にお悩みの方(土地・建物明渡請求)

賃料の滞納は、単に催促を続けているだけでは、事態が一向に進みません。放置していると時効にかかって請求できなくなる場合もあります。内容証明郵便で契約解除の意思表示をして賃貸借契約を解消してしまうことが必要です。また、裁判手続で明け渡しをするには費用もかかるので、可能な限り自主的に明け渡しをするよう交渉することも一つの方法です。

賃料が不適切だと感じている方(賃料減額増額請求)

家賃を変更する際には、大家と借り主双方の合意が必要です。ただし、再開発に伴う路線価の上昇や、固定資産税などの値上がりによって実質の所得が目減りしているような場合には、裁判所が値上げを認めるケースもございます。詳しくは、当事務所までお問い合わせください。

不動産の共有を解消したい方(共有物分割)

隣人トラブルにお悩みの方

隣人とのトラブルは、境界問題や騒音や異臭の問題などで感情的対立に発展しやすいものです。特に騒音や異臭などは人によって感じる度合いが違うので大変難しい問題です。
マンションなどでリフォームをして床をフローリングにしたところ子供が走る音が響くようになりトラブルに発展することがあります。マンションの管理規則でリフォームをする場合の事前手続や施工基準が定められているような場合は管理規則が守られているかどうかがポイントとなります。
また、騒音などは各自治体により基準が定められています。

借地権について(借地非訟)

老朽化した建物を増改築したり、木造の建物を鉄筋コンクリート造の建物に建て替えたい、建物を借地権付で売却したいという場合には地主さんの承諾が必要となります。承諾なく行えば契約解除のおそれがあります。しかし、地主さんに承諾を求めたが承諾してくれないとか、地主から求められた承諾料が高すぎて納得できないという場合に、裁判所が一定の承諾料の支払を命じて地主さんに代わって承諾をしてくれる手続です。承諾料については鑑定委員会の意見を聴いて裁判所が決めてくれます。

ケーススタディ

CASE-1

家賃を1年以上も滞納され、賃借人を退去させたい。

対応方法

内容証明郵便で家賃の請求と契約解除の通知を出したところ、賃借人は失業中で家賃を支払えず、引っ越しもままならないとのことでした。そこで、賃借人に生活保護の申請を促したところ、１カ月半ほどで建物を退去してもらえ無事解決することができました。
要点の解説

時間と費用をかけて裁判手続を行い判決で賃料の支払と明渡しを命じられても、賃借人には引越費用も出せないという場合もあります。生活保護の受給要件を満たしているのであれば、その申請をさせて明け渡しを促したり、賃借人に身内の援助を受けさせることも早期解決に向けたひとつの方法です。

CASE-2

事務所を貸していた会社が倒産して夜逃げをされて、事務所内に什器備品類を放置したまま所在が不明となってしまった。

対応方法

賃料不払いで契約解除の内容証明を送っても転居先不明で戻ってきてしまったために、裁判上の手続をとることになりました。賃借人の所在が判明しなかったため被告不在のまま判決をとり、什器備品類を差押えて賃貸人が競落し、什器備品を処分しました。
要点の解説

裁判は、相手側が所在不明でも行うことができますが、たとえ契約解除が有効でも事務所内に残された残存物は賃借人の所有物ですから勝手に処分すると損害賠償の問題が発生する可能性があります。後々問題にならないよう裁判手続をとりました。
ほかにも、飼い主がペットホテルに飼い犬を預けたまま夜逃げしてしまい、何カ月も放置されてしまった事案もありました。この場合も、裁判、競売、自分で競り落とすという手順を踏み、犬を自分の所有物として犬を知人に譲ってあげたそうです。
こうした問題を防ぐには、契約書に一定の条件が満たされた場合には所有権を放棄する旨の条項を入れるという方法もありますが、条件の設定など難しい問題がありますのでご相談ください。